월세연체시 임차보증금에서 공제가 가능할까? 판례는 임대차 존속중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해온 임차인의 묵시적 의사에 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할수 있다고 판단함, 자세한건 아래에서
월세연체시 임차보증금에서 공제가 가능할까?
Q1 임대차계약이 지속되고 있는 경우, 임차인은 임대차보증금을 이유로 차임의 지급을 거절할 수 있는가?
A1 X
임대차
민법 제618조는 임대차의 의의를 규정하고 있습니다.
임대차는 당자사 일방이 상대방에게 목적물을 소유, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로 그 효력이 생김
임대인은 임대차 계약에서 임차 목적물을 사용 수익할 수 있도록 해주고, 그 에 대한 대가로 차임을 지급받기로 한 한쪽 당사자를 말합니다.
임차인은 임대차 계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용 수익하고 그 대가로 차임을 지급하는 한쪽 당사자를 말함
임대차보증금
임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 법원이 판단함
또 임대차 관계가 종료되었을 때가 아닌 임대차관계가 계속되고 있는 동안에도 임대인에게 교부되어 있는 임대차보증금은 임대인이 연체차임이 발생하였을때, 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 자유로이 선택할수 있음
연체차임을 보증금에서 공제
임대인은 연체차임을 이유로 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것을 자유롭게 선택할수 있으나
임차인의 임대차 계약종료전에 연체차임을 임대차보증금에서 공제하겟다는 별도의 의사표현이 있어야 가능하며, 임차인의 의사표시 없이 연체차임보증금에서 당연히 공제된다고 생각해서는 안되며, 임차인은 임대차보증금의 존재를 이류로 차임의 지급을 거절할수 없음
Q2 임대차 종료 당시 소멸시효가 완성된 차임채원을 임대차보증금에서 공제할 수 있나요?
A2 O
원칙적으로는 안됨, 판례가 유추적용을 통해 공제할수 있다고 인정함
변제기
채권자가 채무자에게 채무의 이행을 청구할 권리가 있는 시기로 채무의 이행을 하여야 할 시기를 말함 이행기라고도 부름
연체차임과 임대차보증금
차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는것을 용인하는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할수 있음
상계와 자동채권
상계란 채권자와 채무자가 서로 같은 종류의 채권 채무를 가지고 있는 경우 그 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 일방적 의사표시를 말함
자동채권은 상계권을 행사하는 자가 가지고 있는 채권, 수동채권은 상계를 당하는 자의 채권임
민법 제 492조인 상계의 요건에 보면, 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할수 있다고 되어 있음
한편 민법 제 495조는 소멸시효가 완정된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면, 그 채권자는 상계할 수 있다고 규정 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있엇던 경우에 당사자들은 채권 채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것
다만 자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르럿을 것을 요건으로 하는데
임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차게약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할수 있는 상태에 있었다고 할 수 없습니다.
그러므로 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무를 상계하는 것은 민법 495조에 의하더라도 인정될 수 없습니다.
그러나 판례는
임대차 존속중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해온 임차인의 묵시적 의사에 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할수 있다고 판단함
결론
1. 임대차계약이 지속되고 있음에, 임차인이 임대차보증금을 이유로 월세의 지급을 거절할수 없다.
2. 임대차 종료 당시 소멸시효가 완성된 차임채권을 임대차보증금에서 공제할 수 있을까? (밀린 월세를 임대차보증금에서 제할수 있는가) 원칙적으로는 안되나 판례상 허용함
3. 임차인이 월세를 연체하고 있고, 임대인이 연체차임을 충당하지 않고 있엇던 임대인의 신뢰와 월세연체 상태에서 임대차관계를 지속해온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 밀린월세의 경우 임대차보증금에서 공제할수 있다고 판단함